طريقك لتصحيح الأوضاع.. الشروط والإجراءات الكاملة للتصالح في مخالفات البناء

يبحث آلاف المواطنين عن الإجراءات القانونية اللازمة للتصالح في مخالفات البناء، خاصة مع ارتباط الملف بتقنين أوضاع العقارات، وتيسير التعامل مع الجهات الحكومية، وتحديد الموقف القانوني للمباني التي أُقيمت بالمخالفة للاشتراطات المنظمة.

ويأتي قانون رقم 187 لسنة 2023 بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024، ليحددا الحالات التي يجوز التصالح عليها، والمستندات المطلوبة، وآليات فحص الطلبات والبت فيها، إلى جانب المقابل المالي المقرر وفقًا لطبيعة المخالفة وموقع العقار.

لكن التصالح ليس إجراءً تلقائيًا لكل مبنى مخالف؛ إذ يتوقف قبول الطلب على انطباق الشروط القانونية والفنية، وعدم وقوع المخالفة ضمن الحالات التي يحظر القانون التصالح عليها، مع استيفاء المستندات والإجراءات المطلوبة.

أولًا: ما آخر موعد لتقديم طلبات التصالح في مخالفات البناء؟

مددت الحكومة المصرية مدة تقديم طلبات التصالح في بعض مخالفات البناء لمدة ستة أشهر إضافية، تبدأ من 5 مايو 2026، بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026، ليصبح الموعد النهائي المتوقع للتقديم 4 نوفمبر 2026.

ويعني ذلك أن أصحاب العقارات الذين تنطبق على مخالفاتهم شروط التصالح عليهم الإسراع في تجهيز المستندات وتقديم الطلبات إلى الجهة الإدارية المختصة، مع التأكد من أي تعليمات تنفيذية محلية مرتبطة بإجراءات التقديم.

ما الحالات التي يجوز التصالح عليها؟

حدد القانون رقم 187 لسنة 2023 مجموعة من مخالفات البناء التي يمكن التصالح عليها، بشرط استيفاء الضوابط الفنية والقانونية لكل حالة.

ومن أبرزها:
• مخالفات البناء التي ارتكبت بالمخالفة للقوانين المنظمة للبناء، قبل العمل بأحكام القانون، متى استوفت شروط التصالح.

• بعض حالات البناء دون ترخيص، وفقًا للاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية.

• بعض حالات تغيير الاستخدام في المناطق التي تسمح ضوابطها بذلك.

• بعض حالات التعدي على خطوط التنظيم أو تجاوز قيود الارتفاع، وفقًا للشروط والموافقات المطلوبة.

• بعض حالات البناء على أراضي الدولة الخاصة، متى أمكن تقنين وضع اليد وفقًا للقوانين المنظمة.

وتختلف إمكانية قبول الطلب بحسب طبيعة المخالفة وموقع العقار وتاريخ ارتكابها، ومدى توافقها مع الاشتراطات الفنية والتنظيمية.

ما المخالفات التي لا يجوز التصالح عليها؟

لا يتيح القانون التصالح بصورة مطلقة، بل يستبعد بعض الحالات التي تمثل مخاطر أو تتعارض مع اعتبارات قانونية وفنية محددة.

ومن أبرز الحالات التي لا يجوز التصالح عليها:

• الأعمال التي تخل بالسلامة الإنشائية للمبنى.

• البناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار، في الحالات التي يحظر القانون التصالح عليها.

• المخالفات الواقعة على الأراضي الخاضعة لأحكام حماية نهر النيل والمجاري المائية من التلوث، وفقًا للضوابط القانونية.

• تغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات «الجراجات» بالمخالفة للحظر المقرر.

• الحالات التي تتعارض مع مقتضيات الدفاع عن الدولة أو الأمن القومي، أو حقوق الارتفاق، بحسب الأحكام المنظمة.

ويجب فحص كل حالة على حدة؛ فبعض المخالفات تخضع لاستثناءات أو موافقات خاصة، ولا يكفي وصف المخالفة وحده للحكم بإمكانية التصالح أو استحالته.

المستندات المطلوبة للتصالح في مخالفات البناء

حددت اللائحة التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024 المستندات الأساسية التي يقدمها صاحب الشأن، مع اختلاف بعض المتطلبات بحسب نوع المخالفة.

وتشمل المستندات الأساسية:

1. صورة بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب.

2. ما يثبت صفته بالنسبة إلى العقار أو الأعمال المخالفة.

3. إيصال سداد رسم فحص الطلب ومقابل جدية التصالح وفقًا للفئات المقررة.

4. نسختين من الرسومات المعمارية للأعمال المخالفة، معتمدتين من مكتب هندسي أو مهندس مختص وفقًا للقواعد المنظمة.

5. تقرير هندسي عن السلامة الإنشائية للمبنى، صادر من جهة أو مهندس مؤهل وفقًا للشروط المقررة.

6. صورة من ترخيص البناء والرسومات المرفقة به، إن وجدا.

7. المستندات التي تثبت تاريخ ارتكاب المخالفة، وفقًا لما تقبله اللائحة.

8. مستندات إضافية بحسب طبيعة المخالفة، مثل شهادة منسوب العقار أو مستندات تقنين وضع اليد أو اتفاقات حقوق الارتفاق عند انطباقها.

ويجب تقديم نسخة رقمية من المستندات المطلوبة، وفقًا للإجراءات المحددة في اللائحة التنفيذية.

كيف تُحدد قيمة التصالح؟

لا توجد قيمة موحدة لجميع العقارات، إذ يرتبط المقابل المالي بمساحة الأعمال المخالفة، وطبيعتها، وموقع العقار، والقواعد التي تطبقها الجهة المختصة.

وتحدد اللائحة فئات رسوم الفحص ومقابل جدية التصالح، بينما يُحسب مقابل التصالح وفقًا للقواعد القانونية والقرارات المنظمة، بما فيها الأسعار المعتمدة للمتر المسطح والتعديلات التي طرأت عليها.

كما شهدت اللائحة التنفيذية تعديلًا بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2026، تضمن قواعد لتحديد مقابل التصالح في بعض حالات البناء دون ترخيص، بحسب مدى مطابقة الأعمال للاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية.

لذلك، يُنصح بعدم الاعتماد على تقديرات عامة أو أسعار متداولة دون التحقق من الفئة المطبقة على العقار لدى الجهة الإدارية المختصة.

ماذا تفعل إذا رُفض طلب التصالح؟

إذا صدر قرار برفض الطلب، يحق لصاحب الشأن التظلم وفقًا للإجراءات والمواعيد التي حددها القانون، مع بيان أسباب الاعتراض وإرفاق المستندات التي تدعم موقفه.

وقد يكون سبب الرفض متعلقًا بعدم استيفاء المستندات، أو عدم جواز التصالح في المخالفة، أو عدم تحقق الاشتراطات الفنية أو القانونية.

ومن المهم مراجعة أسباب الرفض بدقة قبل تقديم التظلم، لأن معالجة النقص في المستندات تختلف عن الاعتراض على التقييم الفني أو على انطباق الحظر القانوني.

كما ينبغي الالتزام بالمدة المحددة للتظلم، وعدم افتراض أن تقديم طلب جديد أو استكمال المستندات يوقف جميع المواعيد القانونية تلقائيًا.

التصالح فرصة لتقنين الأوضاع وفق القانون

يمثل قانون التصالح في بعض مخالفات البناء رقم 187 لسنة 2023 إطارًا قانونيًا لتسوية أوضاع بعض المباني المخالفة، لكنه يشترط استيفاء المتطلبات الفنية والمستندات اللازمة، ولا يسمح بالتصالح في جميع الحالات.

ومع مد مهلة تقديم الطلبات لمدة ستة أشهر تبدأ في 5 مايو 2026، أصبح الموعد النهائي المتوقع للتقديم 4 نوفمبر 2026، وفقًا لقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1098 لسنة 2026.